Tasación Urbana

Ago 1, 2020 Tasación Urbana

¿Qué métodos de tasación existen?

  1. Método de comparación: Como bien dice su nombre, en este método el tasador comparara el inmueble con otros cuyos precios sean conocidos. …
  2. Método de Capitalización de Renta: Este método se utiliza en el caso de empresas que generan utilidades a través del uso del inmueble.
  3. Método de reposición: Se basa en, cuánto me cuesta reponer el valor del inmueble a nuevo. Este es el valor que aparece de evaluar las inversiones requeridas para desarrollar la reposición de un bien de las mismas características que el existente, mediante las tecnologías y materiales de construcción actuales.

Cuáles son los factores que influyen en la valoración de un inmueble:

  •  La ubicación
  •  Los servicios próximos: Zonas verdes, lugares de ocio, servicios escolares, médicos, supermercados, estaciones de metro o ferrocarril, cercanías a carretera…etc.
  •  La superficie: mts2 de Terreno, mts2 construidos y su distribución
  •  Obras complementarias: (OOCC), ya sean estas Hipotecables ejemplo; piscina, quincho, cercos, loza radiante, establos, galpones… etc.
  •  La materialidad: Calidad de los materiales de construcción (Clase y Calidad)
  •  La situación del inmueble dentro del Edificio: Se valora orientación y los pisos altos.
  •  La antigüedad

¿Qué significa tasar un bien?

En pocas palabras, tasar es establecer de forma fundada el valor o justo precio de una cosa en un determinado contexto, utilizándolo para fines comerciales, tributarios, fiscales, judiciales, u otros.                                                                                                     Para contar con una concepción formal, citemos la definición de tasación descrita por el Servicio de Impuestos Internos: Tasar es dar un valor o justo precio a una cosa, señalar el valor de un objeto con algún fin determinado en las condiciones que se efectúa la operación.

Servicio de impuestos internos

Como habrás notado en las definiciones de tasación, hemos mencionado la palabra valor y precio. Es importante mencionar la diferencia entre estos dos conceptos

. Valor:Es una opinión subjetiva sobre lo que representa un bien, basándose en los elementos que lo conforman. El valor de un bien puede estar dado por la escasez, la utilidad, la necesidad o el poder que proporciona, entre otros.

. Precio: Es un monto arbitrario de dinero fijado por los interesados en transar un bien, resultado de una apreciación personal y subjetiva del valor que confiere a los interesados el bien que se está transando.

. Finalmente, el valor económico o valor comercial: Es un monto justo y real para un bien en particular, basado en criterios objetivos y representado en cualquier unidad monetaria. El precio que se fija para un bien puede distar del valor económico de ese bien.

¿Cómo se determina una tasación de un bien inmobiliario?

Toda tasación debe terminar por definir un valor único que llamamos valor de tasación, el que se determina en base al valor físico del inmueble, junto con su valor de renta y su valor de mercado.  

Estos tres valores se denominan los valores base de tasación y son ponderados para el cálculo del valor de tasación de acuerdo al destino y carácter de la propiedad, y considerando también la finalidad de la tasación.

Entonces, en la determinación del valor de tasación intervienen los siguientes factores:

  • Valor físico 
  • Valor de renta
  • Valor de Mercado
  • Carácter y destino de propiedad
  • Objetivo de la tasación

Repasamos estos 5 factores uno a uno:

Valor físico 

Representa la suma del valor comercial del terreno y el valor de reposición del edificio, descontando las respectivas depreciaciones funcionales y por deterioro físico que deban aplicarse a la fecha de tasación.

Aclaremos que el valor de reposición, en una tasación corresponde al costo de construir una edificación con iguales características y utilidad equivalente al inmueble que se está tasando. Es decir, este valor se basa fundamentalmente en el costo de los materiales y la mano de obra para valorizar una construcción.

Por lo general, el valor físico no representa el valor comercial de un predio, puesto que, si bien valoriza el terreno y la edificación en sí, el valor comercial estima el inmueble en conjunto, considerando también su renta, la valorización del mercado y los cambios urbanos que la afectan. El valor físico es mayormente utilizado en la tasación de predios no destinados a la renta.

Valor de renta 

Es el capital representado por la renta líquida que produce o es capaz de producir el inmueble, capitalizado a una tasa que se calcula de acuerdo a la antigüedad, ubicación, características constructivas y posibilidades del predio.

El valor de renta es el que refleja mejor la valorización comercial de una propiedad y por ello esa usada en tasaciones para transacciones de predios destinados a la renta.

Valor de Mercado

Corresponde al mayor precio que puede obtenerse de la propiedad si se vende en el mercado, en condiciones donde se disponga de tiempo suficiente para encontrar a un comprador y que tanto vendedor como comprador estén ampliamente informados de los antecedentes de la propiedad que se tasa.

En otras palabras, este valor se rige por la ley de oferta y demanda. Por ello, tiene carácter variable y sus fluctuaciones obedecen a los factores que inciden en la transacción: modalidad de pago, lucro que se espera del inmueble, condiciones de financiamiento, etc. 

El valor de mercado también estará influenciado por las factores macroeconómicos y medidas estatales que afecten a un país. Por ejemplo, la introducción de impuestos a la compra de propiedades, políticas habitacionales, restricciones crediticias, etc.

Debido a su carácter variable, el valor de mercado es usado principalmente en tasaciones con un horizonte de tiempo de corto plazo, como por ejemplo una operación de compraventa, 

Carácter y destino de la tasación

Para el cálculo del valor de tasación, la propiedad a tasar puede clasificarse en dos grandes categorías: propiedades destinadas a renta y propiedades no destinados a la renta. 

Propiedades destinadas a la renta

Son aquellas construidas y vendidas exclusivamente con el fin de generar rentas por medio del arriendo: locales comerciales, oficinas, etc. Quienes invierten en este tipo de propiedades están interesados en el ingreso que genera el inmueble por sobre el valor físico que representa.

Por lo anterior, el valor de renta prevalece al tasar este tipo de propiedades. Los valores físicos y de mercado se consideran en menor proporción, ponderados por el criterio del tasador.

Propiedades no destinadas a la renta

Son principalmente casas, departamentos y terrenos para viviendas. Para este tipo de propiedades, se realiza una valorización en base al método comparativo de tasación, establecido su valor sobre la base comparativa de propiedades en situación similar. 

Si el predio incluye una vivienda, se determina el valor del terreno y se agrega al costo de reposición para la construcción, descontando las depreciaciones y aplicando castigos por reparaciones que deban realizarse y recargos (bonificaciones) por proyectos que le hayan añadido valor al predio como obras de valor arquitectónico y paisajístico.

En la comparación que se hace con la valorización de otras propiedades, los inmuebles comparados se clasifican dependiendo si son de interés público o de uso privado. Si la propiedad es de interés público, se valoriza por el método de reposición. Si la propiedad es de uso privado, la propiedad se valoriza principalmente en base al valor físico y el valor de mercado.

Objetivo o finalidad de la tasación

La tasación de una propiedad se regula por normas aplicables al objetivo para el cual se tasa. Frecuentemente, se llega a valores distintos en las tasaciones de un mismo inmueble según la finalidad de la tasación.

Por ejemplo en el caso de una tasación bancaria, que garantiza un préstamo en función de una hipoteca, se debe considerar las condiciones de la propiedad para enfrentar física y económicamente periodo de crédito. Por otra parte, una tasación que se realice para una compraventa priorizará sobre todo el valor del momento, es decir, el valor de mercado.

Repasamos a continuación los principales objetivos de las tasaciones y cómo esto influye en el cálculo de la tasación.

Tasación bancaria

El principal objetivo de la tasación bancaria es informar al banco o institución financiera el valor de la garantía del predio que se está hipotecando. Por ello, al tasar la propiedad debe considerarse:

  • valor de renta, puesto que a partir del arriendo el deudor podrá pagar el dividendo,
  • el valor comercial, que se utilizará al liquidar la propiedad en un remate judicial. 
  • el valor físico, para considerar así la durabilidad del inmueble

Tasación comercial

Es solicitada generalmente para establecer en qué valor debe transarse una propiedad. En este caso deberá privilegiarse el valor de mercado. Debe considerarse además el valor de la renta cuando se trata propiedades destinadas al arriendo y el valor físico para los inmuebles construidos con otro fin.

Tasación tributaria

Es la que busca el valor impositivo de los inmuebles para establecer las contribuciones fiscales que deben aplicarse al predio. En Chile, la tasación tributaria se conoce comúnmente como avalúo fiscal. La tasación tributaria por lo general está por debajo del valor comercial del inmueble.

El mercado de las tasaciones inmobiliarias

Revisamos a continuación los actores en el mercado de las tasaciones de propiedades. Quiénes son los que demandan y ofertan realizar tasaciones inmobiliarias.

¿Quién solicitan tasaciones más frecuentemente?

. Bancos e instituciones financieras: Para el otorgamiento de créditos hipotecarios. 

  • Juzgados civiles:  Juzgados de policía local, cortes de apelaciones, etc.
  • Compañías de seguro: Frente a la necesidad de valorizar un inmueble para definir el monto que debe cubrir un seguro.
  • Corredores de propiedades: Puesto que necesitan estimar el valor de la propiedad que están vendiendo.
  • Empresas constructoras e inmobiliarias: Por ejemplo, si necesitan comprar propiedades antiguas para derribarlas y construir nuevos edificios.
  • Ministerios y servicios públicos: Como el MOP o SERVIU. Por ejemplo, para realizar expropiaciones.
  • Particulares: Por ejemplo, un propietario que necesita estimar el valor al cual vender su propiedad.

¿Qué antecedentes se necesitan para realizar una tasación?

Si eres propietario de un inmueble y te interesa realizar una tasación de tu propiedad para ponerla a la venta o para otra finalidad, te dejamos a continuación los documentos y antecedentes que debes reunir para tasar tu inmueble:

  • Escritura de compraventa de la propiedad
  • Planos de lo edificado y ampliado
  • Planos de loteo 
  • Fechas de permisos de edificación y recepciones municipales
  • Especificaciones técnicas: cómo y con qué materiales está construido el edificio del departamento o la casa que se está tasando.
  • Certificado de informaciones municipal previas para la propiedad: normas del plan regulador transcritas a la ubicación de la propiedad.
  • Si bien todos estos antecedentes son importantes, solamente son imprescindibles la escritura de compraventa de la propiedad y el certificado de informaciones municipales previas. Por otra parte, es probable que los planos de la edificación y ampliaciones de la propiedad, y los documentos de las especificaciones técnicas no se encuentren disponibles para hacer la tasación, sobre todo si se trata de propiedades antiguas.

En caso de no contar con los planos y especificaciones, el tasador o empresa tasadora debe realizar una cuidadosa medición de la propiedad, además de identificar la estructura y materiales empleados en la construcción del inmueble. Para esta última tarea es fundamental que el tasador cuente con formación o conocimiento técnico en materia de construcciones.

¿En qué consiste la ley del mono?

La “ley del mono”, formalmente conocida como ley 20.898, simplifica los procedimientos para regularizar viviendas de autoconstrucción. Es decir, viviendas cuya construcción haya sido realizada por el propio propietario del inmueble.

En términos prácticos, los propietarios de bienes raíces con destino habitacional o destino comercial para microempresas, cuyas obras de construcción no cuenten total o parcialmente con recepción definitiva, pueden obtener en un solo trámite los permisos de edificación y recepción definitiva para el inmueble.

El beneficio de esta ley está en poder hacer los dos trámites requeridos para regularizar una propiedad (permiso de edificación y recepción final) de forma simultánea y con descuentos en el valor a pagar (derechos municipales), como veremos más adelante.

¿Cuáles son los requisitos para usar la ley del mono?

Si deseas acogerte a la ley del mono para regularizar tu construcción, tu inmueble debe cumplir con lo siguiente. 

  • Su superficie del inmueble no debe ser mayor a 140 m2
  • El avaluó fiscal de la propiedad a regularizar debe ser inferior a 2.000 UF
  • La construcción a regularizar debe haberse efectuado previo a la fecha de publicación de la ley 20.898. Es decir, antes del 4 de febrero de 2016
  • La propiedad no debe tener reclamos pendientes por incumplimiento de normas urbanísticas en algún juzgado de policía local o ante la dirección de obras municipales de su comuna
  • La propiedad no debe estar emplazada en alguna área de riesgo o protección, ni en terrenos declarados de utilidad pública o en bienes nacionales de uso público.
  • La obra a regularizar debe cumplir con las normas que garanticen la habitabilidad, seguridad y estabilidad de las viviendas

¿Qué debo hacer para regularizar mi propiedad por la ley del mono?

Como mencionamos en la explicación de la ley, lo que se hace al regularizar una propiedad por la ley del mono es, en efecto, presentar una solicitud para obtener de forma simultánea el permiso de edificación y/o la recepción definitiva de la obra.  Este trámite debe realizarse en la dirección de obras municipales de la comuna donde está emplazada la propiedad.

En concreto, debes rellenar un formulario de solicitud de regularización, acompañado de la siguiente documentación:

  • Una declaración simple de parte del propietario del inmueble, en la que indique que es dueño del inmueble y que no existen reclamaciones pendientes.
  • Especificaciones técnicas resumidas de la propiedad a regularizar
  • Plano del emplazamiento a escala 1:500 y un plano a escala 1:50, firmados por un arquitecto.
  • Un informe del arquitecto o profesional competente que certifique que la construcción cumple con las normas de habitabilidad, seguridad, estabilidad e instalaciones interiores definidas en la Ley 20.989 o en la ley general de urbanismos y construcciones, según corresponda.

¿Qué plazo tengo que esperar para regularizar mi propiedad?

El plazo establecido por la ley para que las Direcciones de Obras Municipales del país revisen las solicitudes presentadas para regularizar viviendas es de 90 días hábiles para propiedades con destino habitacional y 180 días hábiles para propiedades con destino comercial.

¿Cuánto cuesta presentar regularizar una propiedad por la ley del mono?

Para regularizar tu propiedad debes pagar los derechos municipales, que de todas formas bajo el amparo de ley del mono son rebajados proporcionalmente al valor de la vivienda, de acuerdo a las siguientes normas:

  • Si la propiedad tiene un avalúo fiscal no es mayor a 400 UF, se pagan los derechos municipales rebajados en un 75%.
  • Si la propiedad tiene un avalúo fiscal mayor a 400 UF y menor a 1.000 UF, se pagan los derechos municipales rebajados en un 50%.
  • Si la propiedad tiene un avalúo fiscal mayor a 1.000 UF, se paga el 100% de los derechos municipales.

Además, si el propietario de la vivienda a regularizar es mayor a 65 años o alguno de los residentes de la propiedad está inscrito en el Registro Nacional de la Discapacidad, el trámite de regularización queda libre de pago de los derechos municipales.

Seguramente te preguntes cuál es valor de los derechos municipales. Te comento que la ley establece que el valor de esos derechos corresponde al 1,5% del presupuesto de la obra, el que a su vez debe calcularse multiplicando los metros cuadrados construidos por la tabla de costos unitarios por metro cuadrado de construcción, de acuerdo a la resolución del ministerio de vivienda y urbanismo.

¿Qué vigencia tiene la ley del mono?

En principio, la actual ley del mono fue publicada el 4 de febrero de 2016 y tenía vigencia de 3 años. Es decir, hasta el 4 de febrero de 2019. Sin embargo, el Senado a comienzos del año 2019 aprobó una prórroga de la ley por 3 años adicionales. Con esto, la ley del mono extendió su plazo de vigencia hasta el 4 de febrero de 2022.

De todas formas, ten presente que ésta no es la primera vez en la historia de nuestra legislación que se promulga una ley para facilitar los trámites de regularización de viviendas (y probablemente, tampoco será la última).

Y, por último, ¿Por qué se llama ley del mono?

Muchos se hacen esta pregunta. Para explicar el origen del sobrenombre, es preciso indicar que, en Chile, “hacer un mono”, significa coloquialmente hacer un dibujo. 

En este caso, hacer un mono hace alusión a hacer un croquis (un dibujo o representación gráfica) de la propiedad a regularizar.  Esto, en relación a la creencia de que la ley 20.898 permite presentar un croquis en vez de los planos técnicos del inmueble para solicitar la regularización del permiso y recepción municipal del inmueble.

Como revisamos anteriormente, esto en rigor no es así, puesto que para presentar la solicitud se requieren planos técnicos y la aprobación de un arquitecto.

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